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Cabinet CALONNE & ADOUE-DUGAST
Société d'Avocats
Barreau de Toulouse


 

 

L’INVESTISSEMENT LOCATIF – QUEL STATUT JURIDIQUE EST PLUS FAVORABLE AU PROPRIETAIRE BAILLEUR?

 

Rien de plus tentant que d’investir dans un bien immobilier  en espérant à terme des revenus fonciers permettant par exemple de compléter votre retraite.

Néanmoins, il convient de se renseigner au préalable sur le statut juridique le plus favorable aux propriétaires.

 Le bail d’habitation – un outil avant tout protecteur du locataire

   

Louer votre bien à un particulier à titre de résidence principale peut-être tentant néanmoins, avant de vous lancer dans l’aventure de la location sachez que la bail d’habitation offre un statuts très protecteur au locataire.

Quelques exemples :

- votre locataire a droit au maintien dans les lieux à l’issue du bail ( 3 ans). Ainsi, vous ne pourrez reprendre possession de votre bien, que dans l’hypothèse ou les raisons qui motivent cette reprise, sont prévues par loi.

A défaut, vous ne pouvez obliger votre locataire à quitter les lieux.

- Vous ne pourrez pas augmenter librement le loyer. Ainsi, vous pourrez être parfois confronté à un bail ancien dont le loyer est en véritable décalage avec le marché locatif.

- dans certaines zones, le prix des loyers est encadré. Donc vous perdez la liberté d’en fixer librement le montant.

- enfin, la plus grande hantise des propriétaires : devoir faire fasse à des impayés de loyers.  A l’inverse de certains pays plus liberaux, nonobstant l’absence de paiement de loyer, le locataire bénéficie toujours d’une forte protection contre l’expulsion.

Ainsi, il ne sera pas possible de l’expulser unilatéralement sans décision de justice. Or, la procédure dure au minimum 2 ans, sans garantie ensuite que le locataire d’en aille rapidement et quid de l’état de votre logement.

Par ailleurs, malgré un jugement favorable d’expulsion, vous ne pourrez pas l’expulser pendant la période hivernale (1er novembre au 31 mars), ni l’expulser s’il a plus de 65 ans, sans lui avoir trouver un logement.

Ainsi, nous vous invitions à être vigilant car en cas de difficulté, l’investissement peut s’avérer très couteux.

Le bail commercial – un outil plus protecteur du bailleur

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Il est d’une durée de 9 ans minimum sans possibilité pour le propriétaire de rompre le contrat avant, si aucun manquement de preneur ne peut être relevé.

Ce statut peut s’avérer particulièrement intéressant, car de nombreuses charges et obligations sont épargnées au propriétaire.

Pour exemples :

- A l’entrée du preneur, vous pouvez solliciter un bas de porte dont le montant est librement fixé.

- A l’exception des gros travaux ( article 606 du code civil) tous les travaux et amélioration du bien, peuvent être mis à la charge du preneur, ce sans contre partie financière à l’issue de bail.

- la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères peut-être mise à la charge du locataire.

- en cas d’impayés, la procédure d’expulsion est excessivement rapide et efficace. Le locataire ne bébénficie d’aucune protection particulière.

Par conséquent, le bail commercial présente de nombreux avantages et peut s’avérer un investissement rentables dans certaines zones.

 

Me Afaf ADOUE-DUGAST                                             

 

 

 

 

 
                         

RECOUVREMENT DE CREANCES TRANSFRONTALIERES : N’ABANDONNEZ PAS….

INJONCTION DE PAYER EUROPEENE

 

Beaucoup de créanciers et notamment des chefs d’entreprise abandonnent le recouvrement de leur créances face à la lourdeur d’un éventuel procès et au fait que le débiteur ne se situe pas nécessairement en France.

Sachez, que le droit européen et français nous dotent d’un arsenal permettant un recouvrement rapide.

C’est une procédure qui peut vous aider à obtenir le remboursement de sommes qui vous sont dues par un débiteur. Elle est applicable aux seuls litiges transfrontaliers (c’est-à-dire les litiges dans lesquels au moins une des parties a son domicile ou sa résidence habituelle dans un Etat membre de l’Union Européenne autre que l’Etat membre de la juridiction saisie).

Une injonction de payer européenne devenue exécutoire dans l’état membre qui l’a délivrée est reconnue et exécutée dans les autres états membres sans qu’une déclaration constatant la force exécutoire soit nécessaire et sans qu’il soit possible de contester sa reconnaissance.

  •    Dans quels cas peut-on obtenir une injonction de payer européenne (IPE)

La procédure d’IPE peut être utilisée quel que soit le montant de la créance. Elle vise le recouvrement de créances contractuelles pécuniaires, liquides et exigibles à la date à laquelle la demande est introduite. Cette procédure est facultative, ainsi le demandeur peut faire valoir une créance en recourant à la procédure nationale d’injonction de payer.

La compétence juridictionnelle pour délivrer une IPE est, en principe, celle de l’état membre où le défendeur a son domicile (étant entendu que pour les personnes morales ou les sociétés, le domicile est défini en fonction du lieu de leur siège statutaire, de leur administration centrale ou de leur principal établissement).

  • Vous souhaitez engager une procédure d’IPE

I. Demande

1° Remplir le formulaire spécifique de demande ;

2° Remettre ou adresser la demande par voie postale au greffe.

3° La juridiction examine, dans les meilleurs délais, si la demande semble fondée.

4° Si les conditions relatives au contenu de la demande ne sont pas réunies, la juridiction met le demandeur en mesure de compléter ou de rectifier la demande (sauf en cas de demande manifestement non-fondée ou irrecevable). Le demandeur répond, dans le délai fixé par la juridiction, à l’aide également d’un formulaire spécifique.

 

II. Rejet de la demande ou délivrance de l’IPE

Soit la juridction rejettera votre demande  en vous indiquant les motifs, soit si les conditions sont réunies, la juridiction délivre l’IPE dans un délai de 30 jours à compter de l’introduction de la demande.

 

III. Signification de l’IPE au(x) défendeur(s)

 Une copie certifiée conforme du formulaire de demande et de la décision est signifiée, à l’initiative du demandeur, à chacun des défendeurs. Le formulaire  d’opposition à l’IPE doit être annexé à l’acte de signification. Cet acte doit contenir l’indication du tribunal devant lequel l’opposition doit être portée, du délai imparti et des formes selon lesquelles elle doit être faite

IV. Opposition ou IPE exécutoire

1° Le défendeur peut former opposition à l’IPE auprès de la juridiction d’origine au moyen du formulaire spécifique.

2° L’opposition est formée au greffe soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée, dans un délai de 30 jours à compter de la signification ou de la notification de l’IPE au défendeur.

3° Lorsqu’aucune opposition n’a été formée dans le délai imparti, le greffier déclare l’IPE exécutoire et appose sur l’IPE la formule exécutoire.

4° La juridiction envoie l’IPE exécutoire au demandeur.

 

V. Exécution

 Le demandeur est tenu de fournir aux autorités chargées de l’exécution dans l’état membre d’exécution une copie de l’IPE en fournissant, le cas échéant, la traduction de l’IPE dans la langue officielle de l’état membre d’exécution ou dans une autre langue que cet Etat membre d’exécution aura déclaré pouvoir accepter.

***

En toute hypothèse, pour garantir le succès de la demande d’injonction de payer sui doit être motivée, il faut vous entourer d’un Conseil ayant l’habitude des litiges transfrontaliers. Et surtout ne pas vous laisser abuser par des sociétés de recouvrement ne disposant d’aucune légitimité et s’adonnant à des pratiques illicites.

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